El banco solo puede dar por vencida toda tu hipoteca de vivienda habitual si acumulas impagos equivalentes al 3 % del capital concedido (o 12 cuotas) en la primera mitad del préstamo, o al 7 % (o 15 cuotas) en la segunda mitad, y además te ha requerido el pago con un plazo mínimo de un mes. Así lo establece el artículo 24 de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Un par de cuotas atrasadas no bastan para ese paso, pero conviene no dejarlas crecer.
Revisado el 17 de octubre de 2026.
Si la cuota de tu hipoteca ha subido y empiezas a ir justo, es normal que te preguntes cuánto tiempo tienes antes de que el banco reclame todo el préstamo. Esta guía explica los umbrales legales, el proceso real y las opciones que existen. Es información general: no analiza tu contrato ni tu situación concreta.
Tendencias: qué está pasando en España
- El BCE se reunió el 10 de septiembre de 2026 y, según el seguimiento de Rankia, subió 25 puntos básicos hasta dejar la facilidad de depósito en el 2,50 %. Puedes consultar las decisiones oficiales en la web del BCE; la próxima reunión está prevista el 29 de octubre de 2026. Atención: el nivel exacto lo recogen fuentes secundarias, así que verifícalo en el comunicado oficial.
- El euríbor sigue por encima del 3 % en los datos diarios de septiembre y octubre de 2026 (Rankia cita un 3,177 % el 7 de octubre), con una media de agosto del 2,952 % que es la que se aplica en muchas revisiones. Con el ejemplo de una hipoteca de 167.000 € a 25 años y diferencial del 0,75 %, la cuota ronda los 850 € al mes, según esa misma fuente. Es un cálculo orientativo, no el de tu contrato.
- Las ejecuciones hipotecarias siguen en el radar: repasamos los últimos datos del INE en nuestro análisis de las ejecuciones hipotecarias del segundo trimestre de 2026, y el contexto general en la deuda de los hogares en España.
Qué significa para ti: con cuotas más altas hay más hogares que se retrasan, y saber cuándo el banco puede reclamar todo el préstamo permite reaccionar a tiempo.
Qué es el vencimiento anticipado de la hipoteca
Es la facultad del banco de dar por terminado el plazo del préstamo y exigirte de golpe todo el capital pendiente más intereses, en lugar de las cuotas mensuales. Normalmente es el paso previo a la demanda de ejecución hipotecaria. Para saber qué viene después, puedes leer nuestra guía sobre la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual.
Cuántas cuotas debes para que venza la hipoteca
El artículo 24 de la Ley 5/2019 se aplica a préstamos con garantía sobre inmuebles residenciales cuando el prestatario, fiador o garante es una persona física. Exige que se cumplan a la vez tres condiciones: que estés en mora, que la deuda alcance un mínimo y que el banco te haya requerido el pago.
| Momento del impago | Deuda mínima exigida | Equivale a |
|---|---|---|
| Primera mitad de la duración del préstamo | 3 % del capital concedido | 12 cuotas mensuales impagadas |
| Segunda mitad de la duración del préstamo | 7 % del capital concedido | 15 cuotas mensuales impagadas |
Ejemplo hipotético: en una hipoteca de 150.000 € concedidos, el 3 % son 4.500 € y el 7 % son 10.500 €. No es un cálculo de tu caso, solo ilustra cómo funciona el porcentaje.
El requerimiento de pago
Además, el banco debe haberte requerido el pago, dándote al menos un mes para cumplir y avisándote de que, si no lo haces, reclamará el total del préstamo. Si recibes ese requerimiento, no lo ignores: es el último margen para regularizar.
Pactos en el contrato y hipotecas anteriores a 2019
La norma es imperativa en estos préstamos, así que un pacto del contrato no puede empeorar tu posición. La ley se aplica a los contratos posteriores a su entrada en vigor, el 16 de junio de 2019. Para hipotecas anteriores pueden entrar en juego otras reglas y la jurisprudencia, por lo que conviene que un abogado revise tu escritura.
Pasos prácticos si empiezas a no llegar a la cuota
- Cuenta las cuotas impagadas y calcula qué porcentaje del capital concedido representan.
- Guarda todas las comunicaciones del banco, sobre todo el requerimiento de pago y su fecha.
- Consulta si te encuentras en situación de vulnerabilidad y puedes acogerte al Código de Buenas Prácticas hipotecario.
- Revisa los intereses de demora que te aplican: existe un límite legal, que explicamos en la guía de intereses de demora de la hipoteca.
- Estudia el cuadro completo de tus deudas, no solo la hipoteca, antes de firmar ningún acuerdo.
- Habla con abogados especializados antes de que llegue la demanda.
Riesgos y limitaciones
- Cada cuota atrasada genera intereses de demora y puede abrir la puerta a una demanda si se cumplen los umbrales.
- Si el banco ejecuta, el proceso puede acabar en subasta de la vivienda. En el procedimiento hay trámites con plazos y la ley procesal prevé, en determinados supuestos, la posibilidad de liberar el bien pagando lo vencido antes de que se cierre la subasta (art. 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Depende de cada caso.
- Si tras la subasta queda deuda, sigue siendo exigible; lo vemos en qué queda por pagar tras una subasta.
- Renegociar con el banco no está garantizado y refinanciar puede alargar la deuda sin resolver el fondo del problema.
- El impago puede llevar a que te incluyan en ficheros de morosidad, con efecto en tu acceso a crédito.
Cuando la hipoteca es solo una parte del problema
Muchas personas llegan a este punto con hipoteca, tarjetas y préstamos a la vez. La Ley de Segunda Oportunidad es una herramienta legal que permite solicitar el concurso y la exoneración del pasivo insatisfecho, ya sea con liquidación de bienes o mediante un plan de pagos que, si se cumplen las condiciones, permite conservar la vivienda habitual. No es automática, exige buena fe, no cubre todas las deudas y puede no prosperar. Los plazos son largos (el cumplimiento de un plan de pagos se mide en años) y tiene costes. Puedes ver el marco general en la página de la Ley de Segunda Oportunidad y los costes en cuánto cuesta.
Preguntas frecuentes
¿Con tres cuotas impagadas me pueden quitar la casa?
En hipotecas de vivienda habitual de personas físicas sujetas a la Ley 5/2019, tres cuotas no alcanzan por sí solas los umbrales del artículo 24 (12 o 15 cuotas, o el 3 % o el 7 % del capital). Pero las cuotas impagadas generan intereses de demora y conviene actuar cuanto antes.
¿Qué pasa si el banco no me hace el requerimiento de pago?
El requerimiento es una de las condiciones del artículo 24. Si falta, puede discutirse la validez del vencimiento anticipado, pero debe analizarlo un abogado con tu documentación.
¿Se aplica a mi hipoteca firmada en 2008?
Puede haber reglas distintas para préstamos anteriores a junio de 2019, y depende del contrato y de la jurisprudencia. No des por hecho que se aplican los mismos umbrales.
¿Puedo pagar los atrasos y seguir con mi hipoteca?
Antes de que el banco declare el vencimiento, regularizar las cuotas atrasadas suele ser la vía más directa. Una vez iniciado el proceso, la ley procesal contempla supuestos de liberación del bien pagando lo vencido, con condiciones.
¿La primera consulta tiene coste?
En Angelum la asesoría inicial es gratuita. Los costes de cualquier procedimiento se detallan después según el caso.
Cómo puede ayudarte Angelum
Resuelve mi Deuda es la marca de servicios legales de Angelum Legal, con sede en Barcelona. Sus abogados especializados en insolvencia de personas físicas y en reclamaciones sobre productos hipotecarios estudian el conjunto de tus deudas, te explican las opciones y sus riesgos y no prometen resultados. Puedes empezar con una asesoría inicial gratuita.
En resumen
El banco solo puede reclamar toda la hipoteca de vivienda habitual si acumulas el 3 % del capital o 12 cuotas (primera mitad del préstamo), o el 7 % o 15 cuotas (segunda mitad), y tras requerirte el pago con un mes de plazo. Con el BCE en niveles altos y el euríbor por encima del 3 %, lo más útil es contar tus cuotas, guardar las comunicaciones y pedir ayuda antes de la demanda. Fuente normativa: Ley 5/2019, BOE.
Este contenido es informativo. Consulta con un abogado antes de cualquier decisión legal.
