En un concurso sin masa, la Ley de Segunda Oportunidad no reduce tu hipoteca al valor actual del inmueble: según la sentencia del Tribunal Supremo 1649/2026, de 22 de octubre, lo que sí puede exonerarse es la parte de la deuda que quede sin cubrir cuando el inmueble se venda o se ejecute. Si sigues pagando la hipoteca para conservar la casa, la deuda no baja. Para ajustar la hipoteca al valor del inmueble y mantener la vivienda, el camino que la ley prevé es el plan de pagos.
Esta duda es muy habitual entre quienes compraron caro, tienen hoy un piso que vale menos que lo que deben y arrastran además tarjetas, préstamos o un embargo. Aquí te explicamos qué ha dicho el Supremo, qué significa en la práctica y qué opciones tienes, con sus riesgos. Si buscas primero una visión general, consulta nuestra página sobre la Ley de Segunda Oportunidad.
Tendencias: qué está pasando en España
- El Supremo fija criterio sobre la hipoteca en el concurso sin masa (22 de octubre de 2026). La STS 1649/2026 (ECLI:ES:TS:2026:4243) permite exonerar el exceso de la deuda hipotecaria sobre lo que se obtenga al realizar el inmueble, pero rechaza recalcular las cuotas en este tipo de concurso. Lo analiza en detalle la revista Economist & Jurist.
- El concurso sin masa es ya el procedimiento mayoritario (agosto de 2026). Según la Estadística del Procedimiento Concursal del Colegio de Registradores del segundo trimestre de 2026, hubo 14.608 deudores concursados; el 89 % eran personas físicas (13.007) y los concursos sin masa supusieron el 83 % del total.
- Suben las ejecuciones sobre viviendas habituales (septiembre de 2026). El INE registró en el segundo trimestre de 2026 3.703 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales, un 27,5 % más que un año antes.
- Debate abierto y cuestión europea pendiente (octubre de 2026). Parte de la doctrina critica que, con este criterio, quien sigue pagando no ve reducida su deuda y quien deja de pagar pierde el inmueble pero exonera el resto. También se ha citado una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la UE (asunto C-381/26) sobre este trato. Mientras no haya respuesta, rige el criterio del Supremo.
Qué ha decidido el Supremo sobre la hipoteca en el concurso sin masa
El caso partía de una persona física declarada en concurso sin masa en 2023. Su único bien era un local (no su vivienda habitual) con una hipoteca muy superior a su valor. Pidió exonerar sus deudas ordinarias y la parte de la hipoteca que excedía del valor del local. El juzgado y la Audiencia rechazaron recortar la hipoteca; el Supremo estimó el recurso en parte.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Deuda hipotecaria pendiente | 96.086,38 € |
| Valor razonable del local | 22.674,49 € |
| Valor de la garantía | 20.407,04 € |
| Exceso cuya exoneración se pedía | 75.679,34 € |
Las claves de la sentencia, resumidas:
- No hay «recorte» automático de la hipoteca en el concurso sin masa. La regla que permite recalcular las cuotas tomando solo el valor de la garantía (artículo 492 bis.2 del Texto Refundido de la Ley Concursal) está pensada para el plan de pagos, no para este procedimiento.
- La parte cubierta por la garantía no se exonera. El artículo 489.1.8.º del TRLC excluye de la exoneración la parte del crédito hipotecario que no exceda del valor de la garantía.
- El exceso sí puede exonerarse, pero cuando se realice el bien. El Supremo admite la exoneración aunque la ejecución no haya empezado, siempre que la resolución judicial diga expresamente que alcanza a la parte que no se cubra con la futura venta o ejecución del inmueble.
- Si la ejecución ya se produjo, lo que quedó pendiente tras la subasta puede exonerarse. Lo explicamos en qué deuda queda tras la subasta de la vivienda.
La sentencia completa la doctrina de la STS 1275/2026, de 22 de julio, que equiparó el concurso sin masa con exoneración al itinerario de liquidación y abrió la puerta a pedir un plan de pagos en estos casos. La contamos en plan de pagos en concurso sin masa (STS 1275/2026).
Qué significa si tu hipoteca vale más que tu casa
Pensemos en un caso hipotético: Patricia, 48 años, separada, una vivienda comprada en 2007 que hoy vale bastante menos de lo que debe, y además tarjetas y un préstamo personal que ya no puede atender. Con el criterio del Supremo, sus caminos dentro de la Segunda Oportunidad son, a grandes rasgos, estos:
| Vía | ¿Conservas la vivienda? | ¿Qué pasa con la hipoteca? | A tener en cuenta |
|---|---|---|---|
| Concurso sin masa con exoneración | Solo si sigues pagando la hipoteca completa | Mientras pagues, la deuda no baja; el exceso se exonera si el bien llega a venderse o ejecutarse | Las demás deudas exonerables pueden cancelarse; incertidumbre sobre el importe final |
| Liquidación | No, el inmueble se vende | Lo que no cubra la venta puede exonerarse | Pierdes la vivienda; procedimiento con administrador concursal |
| Plan de pagos sin liquidación | Sí, si cumples el plan | Las cuotas pueden recalcularse sobre el valor de la garantía (art. 492 bis.2 TRLC) | Plazo general de 3 años, o 5 si no se realiza la vivienda habitual; exige pagos y puede revocarse si incumples |
Dicho de otro modo: si tu prioridad es conservar la vivienda y su valor es inferior a la hipoteca, el plan de pagos es la herramienta que la ley diseñó para ajustar la deuda hipotecaria a lo que vale la garantía. Si, en cambio, la vivienda ya no es sostenible, la liquidación o la exoneración del remanente tras la ejecución permiten cerrar el problema sin arrastrar el resto de por vida. Ampliamos estas opciones en cómo conservar tu vivienda con la Ley de Segunda Oportunidad.
¿Y si dejo de pagar la hipoteca para que se ejecute?
No es una estrategia que recomendemos. Dejar de pagar genera intereses de demora, inclusión en ficheros de morosidad, vencimiento anticipado y la pérdida de la vivienda en una subasta, a menudo por debajo de su valor de mercado. Además, en la Segunda Oportunidad se examina la buena fe del deudor y la exoneración puede revocarse en los supuestos previstos por la ley. Cualquier decisión sobre la vivienda debe tomarse con un abogado y con todas las cifras sobre la mesa. Si ya estás en esa situación, lee qué hacer ante una ejecución hipotecaria de la vivienda habitual.
Pasos prácticos
- Calcula la foto real: deuda pendiente de la hipoteca (pide el certificado de deuda al banco), valor aproximado de la vivienda y resto de deudas.
- Reúne documentos: escritura de préstamo hipotecario, recibos, extractos, nóminas o ingresos, contratos de tarjetas y préstamos, y cualquier requerimiento o demanda.
- Define tu objetivo: ¿quieres y puedes mantener la vivienda con tus ingresos, o es una carga que ya no puedes sostener?
- Valora la vía con un abogado especializado: concurso sin masa, liquidación o plan de pagos tienen efectos muy distintos sobre la casa. Revisa también qué deudas no se exoneran.
- Pide que la resolución sea precisa: según el Supremo, si se exonera el remanente hipotecario, la resolución debe decirlo expresamente. Tu abogado debe vigilarlo.
- No dejes de pagar por tu cuenta mientras decides: actúa con un plan.
Riesgos y limitaciones
- No hay resultado garantizado. La exoneración depende de la insolvencia, la buena fe y la decisión del juez; puede denegarse o revocarse.
- Plazos reales: el procedimiento puede llevar meses y, con plan de pagos, de 3 a 5 años de cumplimiento. Más detalle en cuánto tarda la Ley de Segunda Oportunidad.
- Los embargos y la ejecución hipotecaria no esperan: si ya hay un procedimiento en marcha, el tiempo cuenta y conviene actuar cuanto antes.
- Ficheros de morosidad: los impagos pueden registrarse en ASNEF u otros ficheros mientras existan deudas vencidas y exigibles.
- Criterio que puede cambiar: hay una cuestión prejudicial pendiente en Luxemburgo y las Audiencias aplican la doctrina caso a caso.
- Costes: el procedimiento tiene honorarios de abogado y, en su caso, de procurador y administrador concursal.
Cómo puede ayudarte Resuelve mi Deuda
El equipo de abogados especializados en insolvencia de personas físicas y autónomos de Angelum Legal (Resuelve mi Deuda, con sede en Barcelona) analiza si encaja la Segunda Oportunidad, qué vía protege mejor tu vivienda y qué riesgos asumes, sin prometer resultados. La asesoría inicial es gratuita.
Preguntas frecuentes
¿La Ley de Segunda Oportunidad cancela mi hipoteca?
No de forma general. La parte de la deuda cubierta por el valor de la garantía no se exonera. Lo que puede exonerarse es el exceso, en las condiciones que fija la ley y ahora el Supremo para cada vía.
¿Qué es un concurso sin masa?
Es el procedimiento que se abre cuando el deudor no tiene bienes suficientes, o solo tiene bienes de escaso valor o gravados por encima de lo que valen, para cubrir los costes del concurso. Si los acreedores no piden que se nombre administrador concursal, puede solicitarse la exoneración sin liquidar.
¿Puedo conservar mi casa si su hipoteca supera su valor?
Es posible a través de un plan de pagos sin liquidación, si tus ingresos lo permiten y cumples el plan. En el concurso sin masa también puedes conservarla si sigues pagando la hipoteca, pero sin reducción de la deuda.
¿La STS 1649/2026 afecta solo a locales?
El caso era un local, pero el razonamiento se refiere a los créditos con garantía real en el concurso sin masa en general. Cómo se aplica a tu vivienda depende de tu situación concreta.
¿Hay que pasar antes por un acuerdo extrajudicial de pagos?
No. Tras la reforma de la Ley 16/2022 ese trámite previo ya no existe: se solicita directamente el concurso y la exoneración, con liquidación o mediante plan de pagos.
En resumen
La STS 1649/2026 aclara que, en el concurso sin masa, la hipoteca no se recorta al valor del inmueble: el exceso solo se exonera cuando el bien se vende o se ejecuta, y la resolución debe decirlo expresamente. Si quieres conservar tu vivienda y vale menos de lo que debes, el plan de pagos es la vía que permite ajustar las cuotas al valor de la garantía. No dejes de pagar sin asesoramiento y revisa tu caso con abogados especializados.
Este contenido es informativo. Consulta con un abogado antes de cualquier decisión legal.
