Cuando el presupuesto se desborda, la Ley de Segunda Oportunidad debe ser primera alternativa real. Si ya no puedes atender cuotas ni deudas, prioriza la LSO para cortar intereses, paralizar embargos y, si cumples requisitos, exonerar pasivo.
Dicho esto, los gastos hipotecarios de constitución también pueden reclamarse en muchos supuestos, y conviene encajarlos dentro de una estrategia jurídica única y coherente.
Prioriza LSO y entiende el marco actual
La LSO ordena tu pasivo y protege tu mínimo. Si la insolvencia es persistente, actúa primero con la vía concursal y utiliza la reclamación de gastos hipotecarios como herramienta complementaria para reducir deuda o recuperar liquidez.
En hipotecas anteriores a junio de 2019, los tribunales declararon abusivas las cláusulas que cargaban todos los gastos al consumidor. Eso abrió la puerta a recuperar partidas como registro, gestoría, notaría y tasación, con distintos porcentajes según doctrina consolidada del Tribunal Supremo.
Desde el 10 de noviembre de 2018, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de préstamos hipotecarios lo asume el prestamista en nuevas escrituras, por cambio legal expreso. En contratos anteriores a esa fecha, el AJD no se viene restituyendo por la vía de cláusulas de gastos.
La Ley 5/2019 fijó el reparto de costes para hipotecas nuevas: el cliente paga la tasación y sus copias notariales; la entidad asume gestoría, escritura ante notario y registro. Esa distribución no determina automáticamente reclamaciones retroactivas, pero marca el estándar actual.
Sobre plazos, el Supremo ha alineado criterio con el TJUE: la acción de restitución prescribe, pero el cómputo no arranca hasta que quede firme la nulidad de la cláusula, salvo prueba en contrario del banco. Esto evita que te cierren la puerta antes de tiempo.
Gastos reclamables hoy y sus límites
En contratos anteriores a 16/06/2019, la doctrina distingue partidas. De forma sintética: registro 100% banco, gestoría 100% banco, notaría 50%, y tasación 100% banco, siempre tras anulación de la cláusula y con intereses legales.
El registro recae íntegramente en la entidad, por ser quien obtiene la inscripción de la garantía a su favor. Esta restitución es hoy pacífica en la casuística ordinaria de consumidores.
La gestoría fue inicialmente discutida, pero el Supremo fijó que debe soportarla el banco al 100% en hipotecas anteriores a la Ley 5/2019, al no existir norma que la impusiera al cliente.
En notaría, la regla general es reparto al 50% en la matriz de la escritura de préstamo, porque ambas partes son interesadas en su otorgamiento. Las copias las abona quien las solicite.
La tasación ha quedado claramente a cargo del banco en el marco de la nulidad de la cláusula de gastos para contratos previos a 2019, según la STS 35/2021. Ello permite reclamar su devolución íntegra.
Respecto al AJD, para hipotecas posteriores al 10/11/2018 lo paga el prestamista por mandato legal; para las anteriores, la jurisprudencia civil no está reconociendo devolución por la nulidad de la cláusula de gastos.
Recuerda que hablamos de consumidores y préstamos con cláusula de gastos nula. Si eres profesional o la hipoteca carece de condición general abusiva, el resultado puede variar.
La prescripción exige especial atención: la nulidad no prescribe, pero la restitución sí. El cómputo arranca con la firmeza de la sentencia de nulidad, salvo que el banco pruebe conocimiento previo del consumidor.
En paralelo, vigila que la entidad no compense indebidamente devoluciones con otras partidas. La restitución debe incluir intereses legales desde el pago de cada gasto.
Cómo reclamar sin perder plazos
Expediente ordenado: empieza por el diagnóstico documental. Reúne factura de notaría, registro, gestoría y tasación; escritura de préstamo; justificantes de pago y cualquier comunicación bancaria. Sin papeles es difícil cuantificar.
Secuencia correcta: solicita la nulidad de la cláusula de gastos si aún no la obtuviste. La restitución exige esa declaración previa, porque sin nulidad la atribución de costes no se corrige. Tramita primero la nulidad y después la devolución.
Cálculo preciso: calcula la restitución partida a partida, aplicando los criterios consolidados e incorporando intereses legales. Evita acuerdos que supriman intereses o impongan renuncias amplias sin contraprestación real.
Tiempo bajo control: controla el plazo de restitución. Si ya tienes nulidad firme, activa cuanto antes la reclamación económica para no agotar el término de prescripción. Guarda acuses y responde a cualquier requerimiento.
Estrategia conjunta: coordina esta vía con la LSO si existe sobreendeudamiento. La exoneración o un plan de pagos pueden integrar las devoluciones para reducir pasivo y mejorar tu capacidad mensual. Prioriza la LSO como marco protector.
Acompañamiento experto: si te abruma el proceso, pide asesoría especializada. Una revisión legal alinea LSO, nulidad, restitución e intereses para maximizar resultado y minimizar riesgos procesales. Evitas errores y aceleras tiempos.
Asesoría gratuita y profesional
En Resuelve Mi Deuda priorizamos la LSO como primera alternativa y encajamos tu reclamación de gastos hipotecarios dentro de una estrategia integral. Te ayudamos a anular cláusulas, recuperar importes con intereses y ordenar tu pasivo para que vuelvas a empezar.
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