La comisión por amortización anticipada es lo que el banco te cobra por devolver parte o toda la hipoteca antes de plazo, y la ley fija topes: en las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019 es del 0,25 % o el 0,15 % del capital amortizado en préstamos variables, y del 2 % o el 1,5 % en los fijos. Si te han cobrado más, o te la han cobrado sin estar pactada en el contrato, puedes reclamar.
Con el Euríbor otra vez por encima del 3 %, mucha gente se plantea adelantar dinero a la hipoteca para bajar la cuota o los intereses. Antes de firmar nada, conviene saber cuánto te pueden cobrar y qué hacer si la cifra no cuadra. Esta guía te lo explica con la norma en la mano y sin prometer resultados.
Qué es la comisión por amortización anticipada
Amortizar anticipadamente es devolver capital antes de lo previsto, ya sea una parte (amortización parcial, para reducir cuota o plazo) o toda la deuda (cancelación total). La regla general de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (artículo 23) es que el prestatario puede hacerlo en cualquier momento y que el banco no puede cobrar comisión salvo en los casos que la propia ley prevé.
Esos casos son excepciones: la comisión debe estar pactada en el contrato, no puede superar la pérdida financiera real que sufre el banco y, además, tiene un límite porcentual sobre el capital que devuelves.
Límites legales de la comisión según el tipo de hipoteca
Estos son los topes para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019. El ejemplo supone amortizar 20.000 € de capital:
| Tipo de hipoteca | Periodo | Límite máximo | Ejemplo con 20.000 € |
|---|---|---|---|
| Variable (opción A) | Primeros 3 años | 0,25 % del capital | 50 € |
| Variable (opción B) | Primeros 5 años | 0,15 % del capital | 30 € |
| Fija | Primeros 10 años | 2 % del capital | 400 € |
| Fija | Después de 10 años | 1,5 % del capital | 300 € |
| Cambio de variable a fija (novación) | Primeros 3 años | 0,05 % del capital | 10 € |
Algunas claves para leer la tabla:
- En las hipotecas variables, las dos opciones (3 años al 0,25 % o 5 años al 0,15 %) son excluyentes: el contrato solo puede recoger una de ellas.
- El porcentaje es un techo: el banco no puede cobrar más que su pérdida financiera calculada según la ley, aunque quede por debajo del tope.
- Si el contrato no menciona la comisión, o la prevé fuera de estos supuestos, el banco no debería cobrarla.
- Pasado el periodo indicado en un préstamo variable, la comisión desaparece.
Para hipotecas anteriores a junio de 2019 se aplicaba otra normativa, con límites distintos. Comprueba la fecha de tu escritura y lo que dice tu contrato antes de dar nada por sentado. El Portal del Cliente Bancario del Banco de España explica estas reglas y te permite comprobar si alguna exención temporal afectó a tu caso.
Tendencias: qué está pasando en España
- Euríbor en torno al 3,26 %. Según Rankia (23 de octubre de 2026), el Euríbor a 12 meses cerró el día 22 en el 3,262 % y la media oficial de septiembre fue del 3,247 %. Es un dato de un medio financiero, que conviene contrastar con el índice oficial. Con estas cifras, más hipotecados valoran amortizar para reducir intereses.
- El BCE se reúne el 29 de octubre. Moncloa (24 de octubre de 2026) recoge que Bank of America espera una pausa y traslada el debate a diciembre. Es una previsión de un banco, no una decisión: si los tipos no bajan, las cuotas variables seguirán caras. Hemos analizado el efecto en la cuota en Euríbor y cuota de la hipoteca variable.
- Carga media baja, pero con casos difíciles. El Informe de Estabilidad Financiera de primavera 2026 del Banco de España (14 de mayo de 2026) indica que el endeudamiento de los hogares sigue en niveles históricamente bajos. La media no impide que algunas familias tengan problemas para pagar.
Cómo saber si te han cobrado de más
Haz esta comprobación con tu escritura y el justificante de la amortización:
- Fecha de firma: si es posterior al 16 de junio de 2019, aplican los topes de la tabla.
- Tipo de interés: variable, fijo o mixto, y desde cuándo si cambió.
- Cláusula de reembolso: busca el apartado de amortización o cancelación anticipada y el porcentaje pactado.
- Años transcurridos: cuenta desde la firma hasta la amortización.
- Cálculo: capital amortizado por porcentaje aplicable; compara con lo que pone el justificante.
Pasos prácticos para reclamar
- Pide la liquidación por escrito. La ley obliga al banco a darte, en un máximo de tres días hábiles, la información necesaria para valorar la amortización, con las hipótesis de cálculo.
- Presenta una queja al servicio de atención al cliente del banco, con contrato, justificante y tu cálculo. Guarda el acuse.
- Si no responde o no te convence, puedes acudir al Banco de España. Su informe no es vinculante, pero puede servir como prueba.
- Vía judicial: si la cantidad lo justifica, un abogado puede valorar una demanda de devolución de lo cobrado de más. Los plazos para reclamar dependen de cada caso, así que no los des por seguros sin consultar.
Si además te cobraron otras comisiones, revisa nuestras guías sobre comisión de apertura y comisión de mantenimiento de cuenta, y la página sobre reclamar la comisión de apertura.
Riesgos y limitaciones
- No siempre hay exceso. Si el banco cobró dentro del tope y el contrato lo preveía, no hay base para reclamar.
- Amortizar tiene un coste de oportunidad. Adelantar dinero a la hipoteca puede dejarte sin liquidez para imprevistos. Valora tu colchón antes de hacerlo.
- Reclamar lleva tiempo y puede tener costes de abogado y procurador; el resultado no está garantizado.
- Si ya no puedes pagar, amortizar no es la solución. El impago puede acabar en ejecución hipotecaria, embargo y registro en ASNEF. En ese caso, explora cuanto antes opciones como negociar con el banco o la Ley de Segunda Oportunidad, que es una herramienta legal con requisitos y que puede no prosperar, por ejemplo si no se acredita buena fe.
- Cambiar a tipo fijo también tiene condiciones. Revisa cómo cambiar la hipoteca de variable a fija antes de decidir.
Preguntas frecuentes
¿Puede el banco cobrarme comisión si amorticé solo una parte?
Sí, si está pactada y dentro de los límites. Los porcentajes se aplican sobre el capital que amortizas, no sobre el total de la deuda.
¿Cuánto es lo máximo que pueden cobrarme en una hipoteca variable?
Para contratos desde junio de 2019, el 0,25 % del capital amortizado en los tres primeros años o el 0,15 % en los cinco primeros, según lo pactado. Nunca más que la pérdida financiera del banco.
¿Y si mi hipoteca es anterior a 2019?
Rigen las normas vigentes cuando firmaste, con otros límites. Lee tu contrato y consulta con un abogado.
¿Puedo recuperar una comisión que ya pagué?
Si el cobro fue indebido, puedes reclamar su devolución. El plazo y el resultado dependen del caso, así que conviene no esperar.
¿Qué pasa con el seguro de la hipoteca al amortizar?
La ley prevé que se extinga el seguro accesorio ligado al préstamo, salvo que decidas mantenerlo, y tienes derecho al extorno de la prima no consumida.
Cómo te puede ayudar Resuelve mi Deuda
En Angelum Legal trabajan abogados especializados en reclamaciones bancarias e insolvencia de personas físicas, desde nuestra sede en Barcelona. Pueden revisar tu escritura y tu liquidación y valorar si hay cobros discutibles, sin prometer resultados. La asesoría inicial es gratuita.
En resumen
El banco solo puede cobrar comisión por amortizar si está pactada y dentro de los límites del artículo 23 de la Ley 5/2019. Compara tu contrato con la tabla, pide la liquidación por escrito y reclama si te cobraron de más. Y si el problema es que ya no llegas a la cuota, actúa pronto: es mejor que esperar al impago.
Este contenido es informativo. Consulta con un abogado antes de cualquier decisión legal.
