La dación en pago permite cancelar la hipoteca entregando la vivienda al banco, pero en España no es un derecho general: solo procede en los supuestos que fija la ley o si la entidad la acepta. Si no puedes pagar la cuota, conviene saber cuándo existe esa vía, qué deuda puede quedarte después y qué alternativas hay antes de perder la casa.
Tendencias: qué está pasando en España
- 16 de septiembre de 2026: el INE publica 7.141 ejecuciones hipotecarias iniciadas e inscritas en el segundo trimestre (+12,2 %); las de viviendas habituales de personas físicas fueron 3.703 (+27,5 %). Son datos provisionales.
- Octubre de 2026: el CGPJ cifra en 6.886 las ejecuciones hipotecarias presentadas entre abril y junio (-28,6 %), y en 1.109 los lanzamientos derivados de ellas (-8,9 %), según Law&Trends. Las dos estadísticas miden cosas distintas (inscripciones registrales frente a asuntos judiciales), por eso no coinciden en la tendencia.
- 14 de mayo de 2026: el Banco de España señala en su Informe de Estabilidad Financiera que la deuda de los hogares y su carga siguen en niveles históricamente bajos en conjunto, lo que no impide que haya familias concretas en dificultades.
Qué significa para ti: los datos agregados no cuentan tu caso. Si ya has dejado de pagar cuotas, lo importante es conocer tus opciones antes de que se anuncie la subasta.
¿Qué es la dación en pago y cuándo se puede pedir?
Consiste en entregar el inmueble hipotecado al acreedor como pago total de la deuda. Hay dos escenarios distintos:
- Pactada con el banco: la entidad puede aceptarla voluntariamente. Si el contrato no la recoge, nadie le obliga.
- Prevista en el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 6/2012: los deudores en el llamado «umbral de exclusión» pueden solicitarla y las entidades adheridas deben aceptarla si se cumplen todos los requisitos y la reestructuración de la deuda se ha revelado inviable.
Esa norma solo obliga a las entidades que se hayan adherido, y solo para la vivienda habitual. Hemos explicado el código con más detalle en nuestra guía sobre el Código de Buenas Prácticas hipotecario.
Requisitos de la dación en pago del Código de Buenas Prácticas
| Requisito | Qué dice la norma |
|---|---|
| Tipo de bien | Hipoteca sobre la vivienda habitual del deudor |
| Ingresos | Los de la unidad familiar no superan 3 veces el IPREM anual de 14 pagas (4 veces si hay discapacidad superior al 33 %, dependencia o enfermedad incapacitante) |
| Valor de la vivienda | El precio de adquisición de referencia tiene un tope absoluto de 250.000 € |
| Entidad | Debe estar adherida al Código de Buenas Prácticas |
| Tras la dación | La familia puede quedarse en la vivienda 2 años pagando una renta asumible |
Hay otras condiciones (situación económica, cargas posteriores sobre la vivienda, reestructuración previa) que deben estudiarse caso por caso. No des por hecho que cumples el umbral sin comprobarlo con la documentación.
Pasos prácticos si quieres solicitarla
- Reúne documentación: escritura de la hipoteca, últimas cuotas, nóminas o justificantes de ingresos, libro de familia y declaración de la renta.
- Pide por escrito a tu banco la reestructuración de la deuda y, si no es viable, la dación en pago. Guarda el justificante de cada solicitud.
- Revisa la respuesta: el banco debe contestar con motivos. Un «no» sin explicación merece una revisión legal.
- Comprueba el estado del procedimiento: si ya hay ejecución hipotecaria, vigila los plazos de notificaciones del juzgado.
- Consulta con abogados especializados antes de firmar: la escritura debe reflejar que la deuda queda saldada.
Riesgos y limitaciones: qué puede salir mal
- El banco puede decir que no. Fuera del Código de Buenas Prácticas, la dación depende de su voluntad.
- Deuda pendiente. Si no hay dación y la vivienda se subasta por menos de lo que debes, la ley permite reclamar el resto. Para la vivienda habitual, el artículo 579 de la LEC prevé una liberación si pagas el 65 % de lo que quede en 5 años o el 80 % en 10 años (más el interés legal).
- Avalistas y otros garantes. Su responsabilidad no desaparece necesariamente por que tú entregues la casa; revisa el contrato.
- Registro de morosos. Haber impagado puede dejar rastro en ficheros como ASNEF mientras la deuda conste como vencida.
- Costes y plazos. Un procedimiento judicial dura meses (un juicio, entre 2 y 6 meses según el juzgado) y el embargo de otros bienes o salario puede ser inmediato si hay deuda restante.
Ejemplo ilustrativo de la liberación del 65 % y el 80 %
| Deuda pendiente tras la subasta | 65 % (en 5 años) | 80 % (en 10 años) |
|---|---|---|
| 40.000 € | 26.000 € | 32.000 € |
| 60.000 € | 39.000 € | 48.000 € |
¿Tiene impuestos la dación en pago?
En la dación prevista en el Código de Buenas Prácticas, el propio Real Decreto-ley 6/2012 exime en el IRPF la ganancia patrimonial que pudiera generarse y establece que, en el impuesto que grava la transmisión, el sujeto pasivo sustituto es la entidad que adquiere el inmueble, sin poder repercutirte lo pagado. Una dación pactada fuera de ese marco puede tener otro tratamiento fiscal, así que pregunta antes de firmar y conserva la escritura.
Alternativas a la dación en pago
Antes de entregar la vivienda, estudia otras vías. Negociar con el banco una carencia o una reestructuración puede evitar la ejecución. Si la deuda es insostenible, la Ley de Segunda Oportunidad permite solicitar la exoneración del pasivo insatisfecho a personas físicas de buena fe, y con un plan de pagos puede ser posible conservar la vivienda habitual si se cumplen las condiciones. No es automática ni garantiza el resultado: depende de los requisitos y de la resolución judicial. Si ya se ha subastado, mira también qué deuda queda tras la subasta.
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Preguntas frecuentes
¿Tengo derecho a la dación en pago de mi hipoteca?
No de forma general. Solo si cumples los requisitos del Código de Buenas Prácticas y tu entidad está adherida, o si el banco la acepta.
¿La dación en pago me libera de toda la deuda?
Si se pacta como pago total y así consta en la escritura, sí. Revisa siempre que no queden cantidades pendientes.
¿Puedo quedarme a vivir en la casa?
En la dación del Código de Buenas Prácticas, la familia puede permanecer dos años pagando una renta asumible.
¿Qué diferencia hay con la ejecución hipotecaria?
En la ejecución se subasta la vivienda y, si no cubre la deuda, puede reclamarse el resto. La dación bien pactada la cierra.
¿Y si ya tengo la subasta anunciada?
Actúa cuanto antes y consulta con un abogado: algunos requisitos dependen del momento del procedimiento.
En resumen
La dación en pago es una salida real pero limitada: exige cumplir requisitos estrictos, depende de que el banco esté adherido y no evita estudiar la deuda restante, a los avalistas ni el efecto en tu historial. Compara siempre con la negociación y con la Ley de Segunda Oportunidad antes de decidir. Puedes resolver dudas generales en nuestras preguntas frecuentes.
Este contenido es informativo. Consulta con un abogado antes de cualquier decisión legal.
