El interés de demora de una hipoteca sobre tu vivienda tiene un techo legal: en los préstamos firmados por personas físicas tras la Ley 5/2019, no puede superar el interés ordinario pactado más tres puntos, y solo se calcula sobre las cuotas vencidas y no pagadas, no sobre todo el capital. Si has dejado de pagar alguna cuota, o temes hacerlo, conocer este límite te ayuda a detectar errores en lo que te reclaman.
Revisado el 9 de octubre de 2026.
Cuando una cuota no se paga a tiempo, el banco no solo reclama el importe: añade un recargo por el retraso. Ese recargo es el interés de demora, y es una de las partidas que más confunde a quien está pasando por un mal momento. Esta guía explica cómo funciona, qué dice la última sentencia del Tribunal Supremo, cómo se calcula con un ejemplo y qué opciones tienes.
Tendencias: qué está pasando en España
- El Supremo aclara el techo de la demora (sentencia de 23 de junio de 2026). Según el análisis del notario Álvaro Cordero Taborda (8 de julio de 2026), la Sala Primera entiende que el límite de tres puntos sobre el interés ordinario funciona como tope máximo: se puede pactar una demora menor, pero no mayor. Además, una cláusula de demora sigue pudiendo analizarse como abusiva caso por caso.
- El BCE sube los tipos (10 de septiembre de 2026). El Banco de España recoge una subida de 25 puntos básicos, con la facilidad de depósito en el 2,50 % desde el 16 de septiembre. En una hipoteca variable, un interés ordinario más alto eleva también el techo de la demora, porque este se calcula a partir de aquel.
- Más ejecuciones sobre vivienda habitual (16 de septiembre de 2026). El INE registró 3.703 ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual de personas físicas en el segundo trimestre de 2026, un 27,5 % más que un año antes. Son datos provisionales de inscripciones en registros y siguen siendo una fracción del total de hipotecas, pero indican que los impagos se están traduciendo en procedimientos.
Qué significa para ti: con tipos al alza, las cuotas suben y la demora también puede subir; por eso conviene saber cuál es el límite y comprobarlo antes de aceptar cualquier cifra.
Qué son los intereses de demora de la hipoteca
Hay dos intereses distintos en un préstamo hipotecario:
- Interés remuneratorio (ordinario): el precio del dinero prestado, el que pagas en cada cuota.
- Interés de demora: el recargo que se aplica sobre las cantidades vencidas que no has pagado, desde el día siguiente al impago.
La demora no sustituye al interés ordinario sobre el capital pendiente: se suma únicamente a lo vencido y no pagado.
Límite legal de la demora en la hipoteca de vivienda
La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario fija reglas diferentes según cuándo se firmó el préstamo. Cada contrato es distinto, así que lo que aplica a tu caso depende de la fecha y del texto de tu escritura.
| Tu hipoteca | Límite habitual de la demora | Qué conviene revisar |
|---|---|---|
| Firmada tras la Ley 5/2019 (junio de 2019) sobre vivienda, por persona física | Interés ordinario + 3 puntos; solo sobre el principal vencido y sin capitalizar (salvo el supuesto que prevé la LEC) | Que la escritura no fije un diferencial mayor y que el banco no aplique la demora a todo el capital |
| Firmada antes de esa ley | Se analiza la abusividad con la doctrina del Supremo (referencia habitual: dos puntos sobre el interés ordinario) | Si la cláusula supera ese margen, puede reclamarse su nulidad |
| Préstamo personal o tarjeta (no hipotecario) | Otro régimen: no es lo mismo que la hipoteca de vivienda | Intereses y posible usura, según el producto |
Si la cláusula es nula por abusiva, la consecuencia habitual según la jurisprudencia es eliminar el recargo de la demora, no sustituirlo por otro porcentaje. Sigue debiéndose el capital y el interés ordinario.
Cómo se calcula: ejemplo ilustrativo
Ejemplo ilustrativo e hipotético, con supuestos visibles: hipoteca de vivienda firmada en 2021 con interés ordinario del 3 %. El techo de demora sería del 6 % (3 % + 3 puntos). Dejas de pagar una cuota de 800 € durante 90 días.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Cuota impagada | 800,00 € |
| Tipo máximo de demora | 6 % anual |
| Días de retraso | 90 |
| Demora máxima (800 × 6 % × 90 / 365) | 11,84 € |
El recargo por demora, en sí, es pequeño. El problema grande no es la demora, sino lo que ocurre si los impagos se acumulan.
Riesgos y limitaciones
- Vencimiento anticipado. Con varios impagos, la ley permite al banco dar por vencido el préstamo y reclamar todo el capital pendiente. Los umbrales (número de cuotas o porcentaje del capital) dependen del momento del préstamo y de lo previsto en la Ley 5/2019; revísalos en tu escritura.
- Ejecución hipotecaria. Si no se paga, el banco puede ejecutar la garantía sobre la vivienda. Los plazos varían según el juzgado; desde la demanda hasta la subasta suelen pasar varios meses. Lo detallamos en ejecución hipotecaria de vivienda habitual.
- Registro en ficheros de morosos. Los impagos pueden acabar en un fichero como ASNEF, donde los datos pueden permanecer hasta seis años, con efecto en el acceso a otro crédito.
- Reclamar no es garantía. Que una cláusula parezca elevada no significa que el juez la anule: se valora caso por caso.
Pasos prácticos si el banco te reclama demora
- Pide el desglose por escrito: capital vencido, interés ordinario, interés de demora y fechas de cálculo.
- Localiza la cláusula de demora en tu escritura y anota el porcentaje pactado y la fecha de firma.
- Compara con el techo aplicable (tabla anterior) y comprueba que la demora se aplica solo sobre lo vencido.
- No ignores las cartas: responde por escrito y conserva todos los documentos.
- Valora tu capacidad de pago real antes de aceptar una refinanciación: alargar el plazo suele implicar pagar más intereses totales, como explicamos en negociar una deuda con el banco.
- Consulta con un abogado especializado si hay dudas sobre la cláusula o si los impagos ya son varios. Tienes más información sobre cómo reclamar costes en reclamar gastos de hipoteca.
Y si ya no puedes pagar: la Ley de Segunda Oportunidad
Cuando el problema no es una cláusula, sino que tus ingresos no alcanzan para tus deudas, la Ley de Segunda Oportunidad es una herramienta legal para personas físicas y autónomos que actúan de buena fe. No es automática ni inmediata: exige cumplir unos requisitos, el proceso puede prolongarse meses y la deuda con garantía hipotecaria recibe un trato específico. Un abogado debe valorar tu caso para saber si te conviene.
Cómo puede ayudarte Angelum
En Resuelve mi Deuda, marca de Angelum Legal, abogados especializados en insolvencia de personas físicas y en reclamaciones de productos hipotecarios revisan tu escritura, el desglose de lo que te reclaman y tus opciones. Disponemos de equipo en Barcelona y la asesoría inicial es gratuita. No prometemos resultados: te explicamos qué es viable, qué riesgos hay y qué costes tendría cada vía.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo se cobran intereses de demora?
Desde el día siguiente al vencimiento de la cuota no pagada y solo sobre ese importe vencido, mientras siga impagado.
¿Puede el banco aplicar la demora sobre todo el capital?
En los préstamos sobre vivienda de personas físicas sujetos a la Ley 5/2019, la demora se devenga sobre el principal vencido y pendiente de pago. Si te la calculan sobre todo el capital, pide explicaciones por escrito y consulta con un abogado.
¿Y si mi hipoteca es anterior a 2019?
No aplica el mismo texto, pero los tribunales pueden declarar abusiva una demora excesiva. Lo habitual en la jurisprudencia ha sido tomar como referencia dos puntos sobre el interés ordinario. Hay que mirar tu escritura y tu caso.
Si la cláusula es abusiva, ¿me cancelan la deuda?
No. Se anula el recargo de la demora, pero sigues debiendo el capital y el interés ordinario.
¿Cuánto cuesta consultar con un abogado?
La asesoría inicial de Angelum es gratuita. Si procede una reclamación o un procedimiento, los costes se explican por adelantado antes de comenzar.
En resumen
La demora de una hipoteca de vivienda tiene un límite legal que depende de cuándo firmaste, solo se calcula sobre lo vencido y su cuantía suele ser menor que el riesgo de acumular impagos. Revisa tu escritura, pide el desglose y no esperes al tercer impago para actuar.
Este contenido es informativo. Consulta con un abogado antes de cualquier decisión legal.
